Îlot Prague-Volga-Banat (projet). © Ville de Rennes / Cabinet Grumbach / Cabinet Desormeaux
Le moins qu’on puisse dire de ces vues 3D, c’est qu’elles stimulent l’imagination. On aurait presque envie de se raconter des histoires :
Le Blosne, chemin de Moldavie, un dimanche matin du printemps 2023. Mme Chantal de Saint-André, dans son tailleur jaune canari, surveille sa progéniture qui s’ébroue devant un parterre de tournesols. Son époux Georges-Henri, encore en peignoir, les contemple avec tendresse depuis le balcon de leur luxueux appartement. Tout-à-l’heure ils emmèneront à pied leur aîné Jean-Matthieu pour son cours de violoncelle au Conservatoire installé tout près, place de Zagreb.
Anticipation visionnaire ?
Démence aiguë, plus sûrement : ce n’est pas demain la veille que la bourgeoisie du Thabor investira la ZUP sud. Il n’empêche que le principe fondateur de la politique rennaise de l’habitat, toute mesure gardée, reste celui-là : mélanger bourgeois et prolos, « touiller » les composantes sociales de la ville pour faire une pâte homogène où les pauvres, disséminés dans la masse, ne feront pas de grumeaux.
LA MIXITÉ SOCIALE : UNE PASSION RENNAISE
Si la mixité sociale est loin d’être une lubie proprement rennaise, peu de villes l’ont recherchée avec une telle opiniâtreté, dès la fin des années 70.
Dix mille logements sociaux ont ainsi été construits en centre ville et dans les beaux quartiers rennais depuis 1977, quand ce type d’habitat se cantonnait auparavant à la périphérie de la ville. Dès cette époque, chaque nouveau quartier comporte 25 % d’offre sociale.(1) On a là les effets du premier versant de cette politique, qui consiste à loger les pauvres chez les plus riches.
Square Lucien Rose, jouxtant le parc du Thabor et le lycée privé saint-Vincent (au fond), 81 logements sociaux au cœur des beaux quartiers. ©Luc Boegly
Mais c’est d’un autre aspect de la mixité qu’il est question au Blosne : celui qui consiste, de manière symétrique, à attirer des riches – ou des pas trop désargentés- chez les pauvres. C’est évidemment beaucoup plus difficile, les plus fortunés n’étant pas, eux, contraints par le champ réduit de leurs possibilités résidentielles. M. Jean-Louis Borloo, ministre de la ville de 2002 à 2004, a bien pu y aller aussi fort qu’il pouvait avec son Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), ses bulldozers et ses 45 milliards d’euros engagés dans 398 projets(2) : « Les objectifs de réduction significative des écarts entre les ZUS (Zones Urbaines Sensibles, NDLR) et leur environnement (…) n'[ont] pas, loin s’en faut, été atteints. Les opérations de rénovation urbaine (…) ne sont pas parvenues à rétablir la mixité sociale désirée », observe le sociologue Renaud Epstein.(3)
Le projet urbain du Blosne fait partie de l’une de ces 398 opérations soutenues par l’ANRU.(4) Il escompte lui aussi « développer les mixités sociales en diversifiant les typologies (…) de logements »(5) . Qu’a-t-il de spécial qui lui permettrait de réussir là où les autres ont échoué ?
L’EXEMPLARITÉ DE LA POLITIQUE RENNAISE DU LOGEMENT
Pour Renaud Epstein, les échecs essuyés par l’ANRU s’expliquent par trois phénomènes combinés : la sectorisation (« croire que les problèmes multidimensionnels [des] quartiers p[euvent] se dissoudre dans le béton »), la communalisation (déficit de collaboration intercommunale dans la politique de l’habitat) et la non-participation.
Or à Rennes, les politiques sociales en direction des quartiers n’ont jamais faibli depuis l’opération novatrice mise en place en 1978 à Cleunay, jusqu’aux actuels Contrats Urbains de Cohésion Sociale (CUCS) dont le Blosne constitue un territoire pilote.(6)
Cleunay, 1982 : fête organisée à la cité d’urgence pour choisir ses voisins au square des Collines. ©Archives de Rennes (d’après Wikirennes).
La Ville ne semble pas plus prêter le flanc aux critiques concernant les phénomènes de communalisation ou de non-participation : la réflexion intercommunale autour de l’habitat a commencé dès la fin des années 70 (7) et la démarche de concertation mise en place pour accompagner le projet urbain est franchement imposante.
Bref, Renaud Epstein en convient volontiers lors d’un entretien qu’il nous a accordé : « Rennes est plutôt un contre-exemple par rapport aux critiques que je développe. Cela montre qu’on peut faire autrement » (8).
Autrement ? En ne détruisant rien au Blosne par exemple, ce qui constitue une absolue originalité au sein des opérations soutenues par l’ANRU. Un privilège obtenu de haute lutte, comme nous l’a raconté M. Frédéric Bourcier, adjoint à l’urbanisme et élu de quartier du Blosne (9) : « Sur l’îlot Prague-Volga, un des plus pauvres de la ville, il y a 5 tours rapprochées. L’ANRU voulait en abattre deux. On leur a dit : notre parc social est en bon état, il a été régulièrement réhabilité, on ne voit pas l’intérêt de détruire les tours. Conditionner les crédits aux destructions est injuste, cela revient à récompenser les mauvais élèves ».
Place de Prague, une des tours aujourd’hui réhabilitée que l’ANRU avait proposée à la destruction
Renaud Epstein confirme : « Ailleurs, trois techno-ingénieurs arrivaient qui prenaient le pouvoir avec des crédits énormes. À Rennes, il y a une tradition d’action sociale dans les quartiers, des opérateurs assez forts, des acteurs qui ont appris à travailler ensemble. La question du logement social, on se la pose depuis vingt ans. Alors quand quelqu’un vient et dit : « démolissez ! », on ne mord pas à l’hameçon ».
COMMENT RENDRE LE QUARTIER ATTRACTIF ?
C’est entendu : la situation de la capitale bretonne est plutôt flatteuse quand on la compare au marasme observé dans de nombreuses villes françaises. Mais s’il est toujours rassurant de se mesurer aux cancres, cela n’empêche pas de poser la question : pour décrocher le Graal tant convoité de la mixité sociale, suffit-il de ne pas répéter les erreurs des autres ? Plusieurs indices laissent croire que ce pourrait être plus difficile.
On en a déjà exposé la raison principale : pour que des populations plus aisées viennent s’installer au Blosne, il faudrait encore qu’elles le veuillent.
Square des Hautes-Ourmes, tours
Or la cote d’amour de cette « ZUP sud » n’atteint pas des sommet auprès des Rennais qui n’y vivent pas. L’arrivée du Conservatoire de musique et la création d’un « parc en réseau » traversant le quartier suffiront-ils à changer son image ? Ce genre d’initiative – inspiré de l’implantation réussie du musée Guggenheim à Bilbao – est décliné à l’envi dans presque toutes les opérations de rénovation/requalification urbaine ; ce que semblent regretter la sociologue Barbara Allen et le géographe Hervé Duret quand ils évoquent « la persistance de la croyance au rôle mythique de l’ « équipement structurant » supposé (…) créer de la sociabilité et de la mixité, et « rayonner » dans la ville en attirant les habitants des alentours » (10).
Plus que le parachutage de tel ou tel équipement, c’est donc surtout l’intérêt financier qui pourrait guider de nouveaux arrivants vers le Blosne.
OFFRIR DES TARIFS IMBATTABLES : UN NUMÉRO D’ÉQUILIBRISTE
M. Bourcier expose sa stratégie : « Nous voulons proposer des gammes de prix qui n’existent pas à Rennes, entre ce qu’on connaît aujourd’hui en accession aidée -2100€ du m² environ- et les prix du marché rennais, 3400 à 3700€ du m². On va essayer de rester en-dessous de 3000€ ; là, on touche une population importante ».
Deux négociateurs immobiliers officiant dans le quartier (et désirant conserver l’anonymat) nous l’ont confirmé : « À 3000€/m² ou plus, on a du mal à imaginer des gens achetant au Blosne. À ce prix là, autant aller à la Courrouze ». Et de s’interroger : « Comment peut-on rentabiliser un projet immobilier en-dessous de 3000€/m², même avec un foncier à bas coût ? » (11).
C’est la question qu’on a posée à M. Patrice Pinson, directeur régional du groupe ARC (promoteur fort susceptible d’intervenir au Blosne).
« C’est un prix réaliste pour des permis signés avant le 31 décembre 2014 », nous a-t-il expliqué. Pourquoi cette borne ? Il s’agit en fait de la date d’échéance de la convention signée entre la Ville et l’ANRU, qui garantit une TVA à taux réduit pour le logement neuf.
Mais ce taux réduit l’est de moins en moins : fixé à 5,5% avant 2012, il a été ramené à 7% depuis le 1er janvier 2012 et passera à 10% le 1er janvier 2014 (12) – crise oblige-. Le taux normal de la TVA étant de 19,6 % (20 % à partir de 2014), M. Pinson avertit : « il faut un différentiel a minima de 10 % pour que ce soit intéressant ».
Square des Hautes-Ourmes, la tour et les quatre plots réalisés par l’architecte Georges Maillol (Les Horizons, la Barre Saint-Just…)
De toute façon l’année 2015 arrivera très vite et avec elle, la fin des avantages ANRU. Le projet urbain étant planifié sur 15 ans, que se passera-t-il alors ? Un deuxième plan ANRU est, paraît-il, dans les tuyaux – alors que le bouclage financier du premier pose encore problème.(13) S’il était reconduit, les modalités pourraient en être revues. Et si d’aventure il ne l’était pas ?
L‘accession libre devrait alors acquitter une TVA à 20 %, grévant sérieusement son attractivité auprès des acquéreurs potentiels.
L’accession aidée semble, elle, préservée : son passage à une TVA de 5 % vient d’être annoncé par Mme Cécile Duflot, ministre du Logement (14). La capacité de ce dispositif à créer de la mixité sociale, en revanche, est plus limitée. D’autant que des effets pervers, observés ailleurs (15), pourraient bien jouer à l’inverse des objectifs annoncés…
LE SCENARIO IMPRÉVU QUI POURRAIT TOUT GÂCHER
Le mécanisme est à la fois simple et redoutable.
Imaginons que le projet échoue, au moins partiellement, à attirer des populations extérieures – on a vu que c’était une éventualité. Les logements nouvellement construits resteraient-ils vacants ?
C’est peu probable et les promoteurs, à cet égard, prennent peu de risques. Les prix de vente sont en effet calculés pour pouvoir toucher la frange la plus solvable des habitants du quartier. Selon M. Pinson, des biens vendus à 3000€/m² sont accessibles à des ménages ayant des revenus aux alentours de 32 000€/an : cela concerne, dans les îlots statistiques les plus pauvres du Blosne, plus de 10 % des ménages (16). Si l’on met cela en rapport avec l’image extrêmement bonne que ces habitants ont de leur quartier (82 % d’opinions favorables en 2002(17) ), on en conclut que les premiers acheteurs du nouveau parc immobilier pourraient bien être, non ces « nouvelles populations » tant attendues mais des autochtones désirant accéder à de meilleurs logements sans s’éloigner de leur cité.
Parking et barre vus depuis la rue Léon Grimault
On conviendra que si une famille quitte sa tour HLM pour s’installer dans la nouvelle copropriété attenante, le niveau de vie moyen du quartier ne s’est pas élevé d’un pouce. Il a même toutes les chances d’avoir diminué car ce qui compte alors, ce sont les revenus du ménage qui remplace cette famille dans son ancien logement.
Or les chiffres sont éloquents. L’accession à un logement social est conditionnée à un plafond de ressources (19 000€ de revenu fiscal pour une personne seule dans un logement de type PLUS) et si les 2/3 des occupants d’un logement social à Rennes n’atteignent pas 60 % de ce plafond, c’est le cas pour 71 % de ceux qui y ont emménagé récemment ; et même, pour 82 % de ceux qui espèrent y emménager bientôt.(18)
Pour le dire vite, on peut résumer ainsi : en espérant accueillir dans un logement neuf une famille aisée venue de l’extérieur, on a en fait de fortes chances d’accueillir une nouvelle famille pauvre dans un parc social concentrant toujours plus de situations précaires.
DES ADIEUX SANS REGRETS À LA MIXITÉ ?
Dans un tel scénario, à rebours des objectifs affichés, le Blosne renforcerait son statut de quartier populaire. Les communautés d’immigrés déjà constituées -turques ou autres- trouveraient dans la nouvelle offre immobilière les moyens de conforter leur implantation. Serait-ce si grave ? La mixité sociale est-elle si vertueuse qu’il faille la poursuivre avec tant d’ardeur ?
C’est un débat qu’on est bien obligé de laisser pour une autre occasion. On observera simplement que cette exigence de mixité, le plus souvent, est posée au nom des pauvres et non par eux : la recherche d’un certain entre-soi est observable à tous les niveaux de la société et les classes populaires ne font pas exception. Y auraient-elles moins droit que les autres ?
Tour vue depuis le chemin du Landrel
On signalera aussi que si la mixité fait encore consensus dans le débat public, elle est de plus en plus contestée dans le champ scientifique.
Le géographe Jean-Pierre Lévy entend par exemple faire primer les notions d’accessibilité et de pratique de la ville sur celle de mixité géographique, en considérant que « la ségrégation n’est pas forcément négative dès lors qu’elle ne constitue pas une zone d’enfermement »(19).
Le sociologue Thomas Kirszbaum considère que « les bienfaits de la mixité résidentielle sont quasi indémontrables du point de vue de l’intérêt général et de celui des individus »(20).
Les sociologues Thierry Oblet et Agnès Villechaise estiment que cette quête vaine conduit au contraire, « par crainte des regroupements susceptibles de saper l’autorité des valeurs communes, à se méfier des ressources collectives éventuellement possédées par les habitants, en particulier les immigrés ‘communautaires ‘ » (21). Et de conclure : « la conséquence de cette défiance est la très faible implication des habitants dans les opérations de rénovation urbaine ».
Justement, où en est l’implication des habitants du Blosne dans ce projet ? La démocratie participative rennaise, dont le volontarisme est incontestable, a-t-elle tenu ses promesses ? C’est ce dont on discutera dans le quatrième et dernier volet de ce dossier.
Déjà parus :
1- Projet urbain : le Blosne entame sa mue
2- Nouveau Blosne, nouvelle vie? Les enjeux économiques d’un projet urbain
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Très très bon article, bravo Gaël ! 🙂
mon dieu que de clichés…ça commence très fort : « Mme Chantal de Saint-André, dans son tailleur jaune canari, … Son époux Georges-Henri, encore en peignoir, ..aîné Jean-Matthieu » que de stéréotype sur la dite « bourgeoisie du Thabor » si seulement elle existe….pourquoi êtes vous allé chercher de telle noms ? C’est réductionniste stigmatisant! Avoir un nom français/classique/ancien comme vous voulez ..n’est pas la marque d’une quelconque ‘bourgeoisie’ c’est aussi stupide que de penser qu’une « kaira » s’appellera Noureddine, Mouloud ou Mehmet.. vous faites preuve autant d’un manque d’imagination que de sectarisme…quelque part c’est une forme de racisme..t’s riche tu vas t’appeler Pierre Henri et t’auras un petit Lacoste..t’es pauvre tu vas t’appeler Ali et donc tu seras en plus malhonnête mais t’aura un survet de l’OM….c’es triste comme vision du monde..on peut heureusement s’appeler Bilal avoir fait des études gagner correctement sa vie habiter ou l’on veut et s’habiller comme cela nous semble…ou comme ma voisine madame Saint-André (sans particule il est vrai) vivre du RSA ….le monde est plus complexe que vous ne l’imaginez..
vous n’aviez pas besoin de cela pour écrire un article sur le fond intéressant..
L’habit ne fait pas le moine ! Bordel !
Article de poids, très bien documenté et illustré. Intéressant de terminer par les conclusions de sociologues et de se demander si la mixité est vraiment le Graal.
J’aime bien la notion de prix accessible, c’est vraiment très relatif. Pour une famille moyenne, c’est dur d’acheter un grand logement à 3000€+ si les parents n’aident pas pour l’apport. Je crois que naturellement, comme dans toutes les villes, quelque soit la politique publiques, les plus modestes seront repoussés dans les villes voisines.
Par contre, comme John, j’ai tiqué sur la caricature des bourgeois présentés. A ce moment là les « pauvres » habitants des HLM ressemblent à Félix et Zézette du Père Noël est une ordure ;).
Si la mixité sociale n’est pas le Graal, alors quoi? les ghettos c’est surement le top ?? c’est ce que vous voulez suggérer?
Le vivre ensemble entre communauté ethnique différente est une utopie.
Dans l’ étude E pluribus unum: diversity and community in the twenty-first century, il remarque que plus l’hétérogénéité ethnique augmente et semble entraîner une désintégration du tissu social, moins les différents groupes ethniques se font mutuellement confiance
La mixité economique serait bien plus facile sans des différences culturelles insurmontables
Merci Gaël pour ce bel article documenté.
Je fais un rapide comparatif sur l’iris du gros chêne, à Maurepas (http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=2&ref_id=14133) . Ce quartier est celui qui propose les loyers les plus bas de Bretagne. La mixité sociale est absolument inexistante. Les tours, dont la Ville est si fière car ses loyers sont bas, demeurent difficiles à vivre pour ses habitants, car pas insonorisées. LEs plaintes sont nombreuses face ç cet habitat. Alors que le GAST, quartier voisin, bénéficie d’une opération de renouvellement urbain, le gros chêne est peuplé par toujours plus de pauvres. La question qu’il faudrait élucidée est de savoir si les habitants de Maurepas sont finalement plus malheureux qu’ailleurs. Et donc si la mixité sociale s’impose. A creuser.
Fabien
Bonjour,
Cette polémique sur le nom des bourgeois est vraiment intéressante.
JohnJohn, vous dites « c’est aussi stupide que de penser qu’une « kaira » s’appellera Noureddine, Mouloud ou Mehmet.. vous faites preuve autant d’un manque d’imagination que de sectarisme… »
Je pense qu’il a là un glissement que l’auteur ne franchit pas et qui le fruit de votre imagination. Cette introduction que vous blâmez est une légende explicative de l’illustration publiée en en-tête de l’article. Précisons que cette illustration est une image officielle du projet de la Ville de Rennes et qu’elle véhicule à ce titre les ambitions des politiques pour le quartier (qui sont effectivement et comme cela est très bien expliqué par l’auteur, d’introduire de la mixité sociale en rendant attractif le quartier pour des catégories de population aisées).
Faire parler cette image en en lui apposant un petit scénario caricatural n’a rien de sectaire. L’auteur grossit les traits d’une situation pour que celle-ci nous apparaisse immédiatement visible, c’est une sorte de caricature. Évidemment dans chaque caricature, et parce qu’une caricature est par essence une interprétation, il y a toujours un sous-entendu de la part de l’auteur (ici rien de moins que de nous faire comprendre que nous avons à faire à des personnes issues des catégories sociales aisées). Mais ici encore ce n’est pas parce que l’auteur interprète l’image qu’il est sectaire et c’est même assez difficile de lui faire le procès de l’imagination.
Le procédé ici qui vous dérange est que l’auteur caricature une classe sociale en lui reprenant certaines des caractéritisques qui permettent de repérer ce groupe. Pourquoi ne voulons-nous pas admettre que les différentes classes sociales sont homogènes jusque dans les prénoms que portent les individus ? C’est une manière comme une autre pour de démarquer des autres catégories, et de faciliter l’entre-soi ; comme porter du Lacoste , des espadrilles et des chaussures bateau, ou faire du bateau (un loisir très couteux qui ne permet pas autant de mixité que le football…). Et puis il est bien réducteur de votre part de considérer que le fait d’appartenir à la bourgeoisie ne soit basé que sur l’aspect pécuniaire. Il existe des familles bourgeoises qui sont en difficultés financières mais n’en conservent pas moins les caractéristiques de leur classe sociale (enfin le nom de famille n’est pas toujours très évocateur, les prénoms le sont bien plus souvent).
Par contre, c’est vous, et uniquement vous qui faites un lien entre un prénom et non pas une condition sociale mais le fait d’être « honnête » ou pas, ce à quoi l’auteur ne se risque pas. Les deux procédés sont ici extrêmement différents car l’auteur créé une sorte de « famille modèle bourgeoise », là où vous surinterprétez ses propos et faite un lien entre délinquance et prénom à consonance maghrébine. il me semble difficile d’accuser l’auteur de faire ce genre de rapprochements dans son article.
En tout cas, à l’attention de l’auteur, j’ai hâte de lire la suite du dossier que je trouve bien construit et documenté.
qui vous dit qu’on veut de la mixité en zup ???on est très bien comme on est en zup sud on a pas besoin de la bourgeoisie d’appart de standing ou autres âneries ,on veut simplement qu’on nous foutent la paix dans notre quartier
des oreilles d’ânes pour ce bobo journaleux qui a écrit cet article certes très bien documenté mais à l’écriture dédaigneuse . Je suis né dans la BLOSNE, mes parents 84 ans y vivent toujours et s’y plaisent même si parfois ils se sentent un peu en insécurité; la population a changé, de travailleurs à bas-salaires, les occupants sont devenus des familles à loger en urgence; il n’y a aucune concertation aucun accompagnement , que font les travailleurs de rues; Les dirigeant de la ville laissent faire, sont passifs devant cette dure réalité qu’est la misère social, le sentiment d’abandon. A force de vouloir concentrer, on a constitué un ghetto, et pourtant ces originaires d’autres cultures aimeraient tant nous apporter ce que nous pourrions leur apporter.
Voilà, j’aime ce quartier qui devait être une mixité et je suis décu de ce qu’en à fait la ville par son amateurisme en terme de gestion des populations dans son parc locatif.
Par contre, je suis fier de ce que la ville à fait sur le nouveau quartier lucien ROSE; et cela n’a pas été sans mal , ayant travaillé dans ce quartier durant les années 2000 2006.
Au moins, nos élus ont su convaincre et rassurer les occupants de ce quartier.
bonjour
j ai grandi dans les quartier sud et j aimerais vous dire que ca me soule ce discours
qui parle sans cesse de quette de mixiter comme le saint grall alors que la solution
est simple comme 1+1
1/rendez accessible a la propriete les appartement louer par des famille en prenant en compte
les 10 dernieres annees de loyer pour les appart qu on vous loue depuis plus de 20 ans
2/ une vrais politique de la ville pour l emploie des vos jeune force vive diplomer et eduquer issue de ces quartier
avec les moyen ils savent eux mm ou il veule habiter puisqu il aurons le choix pas besoin de vos these fumeuse pour le comprendre …
les parent enfin a l aise chez eux et les enfants au boulot vous pourez envoyer toute la bourgeoisie en zup
rebatiser la hype! pour l ocasion ca ferais un bon titre pour pour ce projet futuriste
1+1=2
A+
Il y a un monde entre mixité sociale et multiculturalisme. Dans un cas, c’est un premier pas vers une société harmonieuse, dans l’autre cas, c’est un ordre qui vient de très haut (au-dessus c’est le Soleil). On l’expérimente déjà dans le métro, dans ces stations hideuses, dans ces rames sans âme… nous sommes comme du bétail, sans aucun sentiment d’appartenance.
Pourtant nous marchons souriants sur la voie de la glorieuse démocratie, qui atomise la société en individus afin de les laisser en proie aux super-organisations illégitimes ; un communisme, mais en plus efficace économiquement. Ce faisant l’étape essentielle est le multiculturalisme, qui empêche l’attribution de toute valeur éthique à l’argent et qui suscite le besoin d’un État fort pour dissiper les tensions entre communautés. En urbanisme, que cela peut-il donner ? Gaël T. nous rapporte que la mixité ne serait pas avantageuse ; posons alors cette hypothèse que, s’il faut que le projet marxiste susmentionné se poursuive, il ne peut l’être que sournoisement… s’il était explicite, il échouerait, car les gens se rendent bien vite compte de l’impéritie du multiethnicisme.
Personnellement , j’ai vécu et au thabor et en Zup sud et la bourgeoisie que vous décrivez n’existe ni dans l’un ni dans l’autre. voir débarquer des gens aisés en Zup est tout à fait possible,il suffit juste pour la ville de changer l’image du quartier avec en construisant des immeubles résidentiels et centres commerciaux haut de gamme autour. n’est-ce pas ce qui à été fait à l’époque d’Haussmann ?