Immobilier à Rennes : « Investir ? Nous, on veut juste se loger ! »

Ce n’est pas une surprise, les faits sont têtus. Depuis une dizaine d’années, les prix de l’immobilier à Rennes ont explosé(1) : + 26,4 % pour les appartements neufs, + 19,3 % pour les anciens. Récemment, l’« effet LGV » n’a fait qu’accentuer ce phénomène(2). « Il y a 10 ans, vous achetiez un T3 de 70 m2 dans le centre-ville pour 1800 € le mètre carré, aujourd’hui, on est plutôt autour de 3200 € » évalue Me Charpentier, au nom de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine(3). Pour qui veut enrichir sa banque et s’endetter pendant un quart de siècle, il devint de plus en plus difficile d’acheter son « Home, sweet home ».

Rennes, Paris : Évolution sur 10 ans des prix de l’immobilier

***

Alors que 90% des ventes à Rennes concernent des appartements, plus d’un tiers le sont dans les biens neufs. L’Agence d’Urbanisme et de Développement Intercommunal de l’Agglomération Rennaise (AUDIAR) a publié récemment une étude(4) sur le profil-type de ces nouveaux propriétaires. Et les chiffres sont éloquents :

  • 72 % des acquéreurs d’appartements neufs ont plus de 40 ans ; 13 % sont des personnes retraitées.
  • Deux tiers des acquéreurs à Rennes sont des cadres ou des professions intermédiaires.
  • La valeur des acquisitions augmente avec la catégorie sociale des acheteurs.
  • La moitié des acquéreurs d’appartements neufs n’habite pas la métropole. 

Si certains quartiers semblent se muer en d’immenses dortoirs dorés, d’autres se transformeraient-ils en nouveaux terrains de jeux pour investisseurs avides de faire fructifier leurs acquisitions ? Au vu des résultats de l’étude, la question mérite d’être posée. D’ailleurs, l’une des conclusions de l’agence d’urbanisme est sans équivoque. Selon elle, « une grande partie de ces achats de petits logements par des non-rennais sont destinés à de l’investissement locatif ». Cela explique pourquoi les petits logements, notamment les 1 pièces, sont aussi présents(5) dans la capitale bretonne (26 % du parc).

Mais pour celles et ceux qui possèdent le capital, comment ne pas céder à la tentation de la rente quand la presse spécialisée, les publireportages et la communication institutionnelle ne cessent de promouvoir le territoire comme un simple placement financier à l’instar d’un P.E.L ou d’une assurance-vie ? (NDLR : voir l’image ci-dessous, cliquez pour agrandir).

Investissez, investissez… Revue de presse (non exhaustive).

D’autant plus que ce placement lucratif reste peu risqué. En effet, la carence locative n’existe pratiquement pas, et pour cause ! Rennes accueille chaque année une importante population estudiantine qu’il faut loger, coûte que coûte. Et depuis la mise en service de la LGV et l’inauguration du nouveau centre commercial de la nouvelle gare, nos dirigeant·e·s tentent d’attirer les  parisien·ne·s à la tête bien faite et aux poches bien pleines (chefs d’entreprise, jeunes diplômé·e·s…), grâce à un solide matraquage publicitaire (NDLR : lire notre article ici ). « Avec la LGV, on devient presque la banlieue de Paris(6) » se réjouissait Hervé Kermarrec, le président de l’Union des Entreprises d’Ille-et-Vilaine (MEDEF). En somme, malgré une « évolution positive de son parc locatif privé (+ 1,1 % par an, soit + 404 logements/an entre 2012 et 2015)(5) », la tension immobilière est maintenue.

[18 Déc 2015] - Un jour, une photo... Promo-menteur.
Gare Sud. Archive ©alter1fo

Et même si les communicant·e·s nous  vendent vantent Rennes comme étant une « bonne élève » en matière d’évolution des loyers grâce à la politique engagée par la municipalité (bail réel solidaire(7), loyer unique dans le parc social(8)…), elle reste la plus onéreuse de Bretagne. Ici comme ailleurs, « les dépenses de logement n’ont quasiment jamais cessé de s’élever […] Cette progression correspond pour partie à une amélioration de l’habitat mais aussi à un enrichissement des bailleurs : à qualité équivalente, les loyers ont augmenté(9) » Comme l’explique Pierre Madec, économiste à l’organisme indépendant de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), « les propriétaires et les collectivités locales ont intérêt à ce que les prix de l’immobilier augmentent : les premiers sont intéressés par la valorisation de leur patrimoine, alors que les secondes y voient une preuve de leur attractivité et une source supplémentaire de recettes fiscales(10). »

A qui profite la hausse des loyers ? La réponse est dans la question…

A l’occasion de l’organisation d’un salon immobilier(11) au couvent des Jacobins, récemment transformé en centre de congrès et symbole de l’accélération d’une gentrification, le site LocService.fr, spécialiste de la location entre particuliers, a montré qu’en 2018 à Rennes, le loyer moyen charges comprises a augmenté de 6 € sur un an(12). Une tendance confirmée par l’Observatoire Clameur, qui regroupe les données des professionnels de l’immobilier sur les loyers. Rennes fait partie de ces grandes villes qui ont vu leurs loyers augmenter plus vite (+ 2.1 %) que l’inflation (+ 1.8 %).

Dans ce classement du qui-perd-gagne(13), peu relayé par la presse localement, on retrouve Paris avec + 2.5 % et Bordeaux avec + 2.2 % (NDLR : qui possède aussi sa ligne LGV). La cité bretonne imite ainsi ses voisines métropolitaines, pour le meilleur et pour le pire… le prix du rayonnement, sans doute !  « C’est vraiment sympa ces petits papiers d’agence immobilière dans la boite aux lettres qui nous disent que leurs clients cherchent des logements pour « investir à Rennes » (alors que nous, on cherche des logements pour vivre dedans.) », écrit cette rennaise, résumant en 144 caractères une situation (mal) vécue par beaucoup.

 

 

Pour 250 000 €, « passez à l’ouest » 

« Plage urbaine », « phare dans la ville », « trame verte »… parlez-vous le marketing territorial ?

 

AUDIAR, c’est quoi et c’est pour quoi faire ? (extrait du rapport de la cour des comptes de Bretagne publié en juin dernier)

Créée en 1972, l’Agence d’urbanisme et de développement intercommunal de l’agglomération rennaise (Audiar) (Ille-et-Vilaine) bénéficie chaque année de concours financiers publics provenant pour l’essentiel de Rennes Métropole, dont la subvention annuelle de 2,5 M€ représente plus de 80 % des subventions qu’elle reçoit.
L’Audiar remplit les missions classiques d’une agence d’urbanisme qui consistent à mener des réflexions et des études d’accompagnement des politiques publiques dans le domaine de l’aménagement et du développement du territoire. Les activités de l’Audiar font l’objet d’un pilotage efficace et donnent lieu à des travaux reconnus.

[1] : Ces dix dernières années, les prix à Rennes ont même explosé. On le voit pour les appartements, qu’ils soient neufs (+26,4 %) ou anciens (+19,3 %). La tendance est encore plus marquée pour les maisons anciennes, un bien très recherché et qui devient une denrée rare en centre-ville  → ouest-france.fr

[2] : À l’instar de Bordeaux, Rennes voit le prix de son immobilier boosté (+ 12 % de hausse annuelle) par la LGV, la capitale bretonne n’étant plus qu’à une heure trente de Paris. Mais l’attractivité de Rennes a son revers et les logements commencent à manquer→ edito.seloger.com

[3] : En revanche, les notaires confirment une hausse régulière des prix, chaque année, dans une commune classée régulièrement dans le top 10 des villes de France où il fait bon vivre… et investir. « Il y a dix ans, vous pouviez acheter un T3 de 70 m2 dans le centre-ville pour environ 1 800 € le mètre carré, aujourd’hui, on est plutôt autour de 3 200 € », évalue Me Charpentier. Et le nombre de ventes est très important. → rennes.maville.com

[4] : Profils des acquéreurs de biens immobiliers et de terrains à bâtir → audiar.org

[5] : Les chiffres clés du parc locatif privé de Rennes Métropole → adil35.org

[6] :

 

[7] : La métropole de Rennes expérimente le «bail réel solidaire» : sous conditions de ressources, un acheteur peut prendre possession des murs et louer le terrain pendant 99 ans. Un outil antispéculation. → liberation.fr

[8] : Depuis juillet 2018, Rennes facture à tous les nouveaux locataires le même loyer, à surface égale, quel que soit l’immeuble, et, surtout, quel que soit l’emplacement, du moins recherché, comme l’un des cinq quartiers prioritaires de la ville (QPV), au plus central et mieux loti. → www.lemonde.fr

[9] : Parmi les dépenses contraintes, c’est surtout le logement qui plombe le pouvoir d’achat […] les dépenses de logement n’ont quasiment jamais cessé de s’élever, de 10 à 23 %, du fait de la hausse des loyers mais aussi du prix de l’électricité, du gaz et de l’ensemble des autres charges liées à l’habitation. Cette progression correspond pour partie à une amélioration de l’habitat mais aussi à un enrichissement des bailleurs : à qualité équivalente, les loyers ont augmenté. → observationsociete.fr

[10] : → banquedesterritoires.fr

[11] : → ouest-france.fr

[12] : Si l’on compare le loyer moyen charges comprises des principales villes de Bretagne, Rennes se classe en tête des plus chères à la location avec sa voisine Cesson-Sévigné. Selon l’étude LocService.fr, le loyer moyen charges comprises pour se loger à Rennes est de 491 € pour 32 m² en moyenne, en hausse de 6 € par rapport à l’année précédente. → ouest-france.fr

[13] : En 2018, les loyers ont grimpé plus que l’inflation dans 45% des 20 plus grandes villes analysées par l’Observatoire Clameur. Les neuf villes où les loyers ont augmenté plus que l’inflation en 2018 sont : Villeurbanne 3,7 % – Grenoble 3,3 % – Dijon 3,2 % – Marseille 2,5 % – Paris 2,4 % – Toulon 2,2 % – Bordeaux 2,2 % – Angers 2,1 % – Rennes 2.1 % → immobilier.lefigaro.fr

 

Laisser un commentaire

* Champs obligatoires